Sono veramente lieto di segnalare che la Corte di Cassazione con l’ordinanza 2 giugno 2025, n. 14800, rigettando il ricorso dell’AdE, ha confermato le sentenze della Commissione Tributaria di Roma e del Lazio che avevano già integralmente annullato l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia aveva contestato l’applicabilità della PEX per difetto del requisito di commercialità alla vendita di una partecipazione in una società avente per oggetto statutario l’esercizio di attività di costruzione e alberghiera, che aveva esercitato esclusivamente l’attività di costruzione di un albergo fino alla data della vendita, avendo intrapreso a distanza di due anni da tale data, una volta completata la costruzione, l’esercizio dell’attività alberghiera.

In particolare, la Suprema Corte ha ritenuto che l’attività di costruzione di un albergo, pur essendo un’attività meramente preparatoria all’esercizio dell’attività alberghiera, sia qualificabile in quanto tale come un’attività d’impresa ai sensi dell’art. 55 del TUIR, anche se sia svolta mediante la concessione in appalto a terzi di tale costruzione, richiamando non solo la circolare dell’AdE n. 7/2013, ma soprattutto la sua precedente giurisprudenza e quella della Corte di Giustizia UE, laddove hanno ritenuto qualificabili come commerciali anche le attività preparatorie.

Ed infatti a suo avviso “la fase di costruzione di un edificio a destinazione alberghiera, poi effettivamente intrapresa, da parte di una società avente conforme oggetto sociale, costituisce a tutti gli effetti utilizzo del fabbricato in parola nell’esercizio dell’impresa”, non essendo ragionevole negare la qualifica di commercialità ad un’attività “indispensabile all’esercizio dell’attività alla cui destinazione il bene è preposto”.   

Per le considerazioni esposte la Cassazione ha sancito il seguente principio di diritto: il requisito a cui è subordinata l’applicabilità della PEX ai sensi della lett. d) dell’art. 87 del TUIR, “relativo all’esercizio da parte della società partecipata di un’impresa commerciale, non va escluso, ai sensi della presunzione iuris et de iure di non sussistenza contenuta nella medesima lettera, ove l’immobile strumentale sia in costruzione, in quanto tale attività è volta a dotare l’impresa di un apparato organizzativo autonomo, purché in seguito sia provato che nell’immobile stesso sua successivamente iniziata l’attività imprenditoriale medesima”.

Pertanto, l’attività di costruzione di un albergo soddisfa il requisito di commercialità in quanto costituisce come tale esercizio di attività commerciale e non soggiace alla presunzione assoluta di non commercialità per avere tale cespite una destinazione strumentale, anche se poi l’attività alberghiera sia avviata dopo la vendita della partecipazione.