Con la sentenza 14 marzo 2015, n. 203, la sez. 1 della Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Liguria ha confermato che ai fini della stima del valore di un’area fabbricabile agli effetti dell’IMU non possa essere utilizzato il criterio dell’Highest and Best Use (HBU) poiché “la determinazione del valore di un’area fabbricabile non” può “essere un astratto esercizio volto alla determinazione del valore più alto tra l’uso attuale e le potenziali alternative di trasformazione, ma” deve “essere fortemente ancorata alla realtà fattuale” come previsto dall’art. 5 del d.lgs. n. 504/1992.

In particolare, la controversia trae origine da taluni avvisi di accertamento IMU emessi da un Comune ligure a carico di una Società, successivamente entrata in liquidazione giudiziale, proprietaria di una vasta area edificabile. Il Comune ha corredato gli avvisi di accertamento di una perizia che determinava il valore di tale area a fini IMU in quasi 90 milioni di Euro. Ed infatti, la predetta perizia, adottando il criterio del valore di trasformazione e la metodologia dell’Highest and Best Use (HBU) aveva determinato il valore dell’area sulla base delle prospettive di sfruttamento edilizio di tale area, basandosi su un progetto che, sebbene approvato, non risultava più in concreto realizzabile, perlomeno non nell’immediato, a seguito di taluni dinieghi e requisiti ulteriori opposti dalle competenti amministrazioni.

Senonché, ritenendo che il Comune avesse determinato un valore dell’area assolutamente virtuale e non coerente con le reali risultanze del mercato, la Società, prima, e la liquidazione giudiziale, in seguito, con l’assistenza del nostro Studio, ha impugnato i predetti avvisi producendo in giudizio una perizia redatta dal CTU nominato del Tribunale nell’ambito della procedura concorsuale il quale, utilizzando la metodologia di stima dei flussi di cassa attualizzati, ha determinato il valore della medesima area in un range compreso tra i 12 e i 14 milioni di euro, un settimo rispetto alla stima operata dal Comune.

Il valore individuato dalla predetta perizia, peraltro, risultava coerente con la stima di un vicino terreno edificabile, con talune offerte di acquisto del terreno pervenute alla Società, nonché con il prezzo finale di aggiudicazione del terreno pari a 10 milioni di euro.

Ebbene, con la sentenza in commento, la CGT della Liguria, confermando integralmente quanto statuito dai giudici di prime cure dopo aver premesso che il comma 5 dell’art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504  prevede che “per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio  … avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”, ha ritenuto che “la determinazione del valore di un’area fabbricabile non possa essere un astratto esercizio volto alla determinazione del valore più alto tra l’uso attuale e le potenziali alternative di trasformazione, ma debba essere fortemente ancorata alla realtà fattuale”. Ed infatti, “se è vero che per determinare tale valore è senz’altro possibile utilizzare diversi criteri di stima, tra cui può rientrare anche il valore di trasformazione, altrettanto è vero che tale metodo può essere ritenuto valido solo se consente di giungere alla determinazione di un valore che concretamente un operatore indipendente del mercato sarebbe disposto a riconoscere per l’acquisto di quel determinato bene”.

Per tali ragioni, secondo la CGT della Liguria, “la Corte di primo grado ha condivisibilmente ritenuto più aderente a quanto stabilito dall’art. 5 del d.lgs. n. 504/1992 la metodologia del” CTU nominato dal Tribunale “che ha sempre utilizzato il metodo della trasformazione, tuttavia non applicando l’astratto criterio dell’HBU, ma il più tradizionale metodo dei flussi di cassa attualizzati, ricercando a differenza della perizia del Comune, il valore di mercato del terreno e più precisamente ‘l’ammontare che un ordinario promotore immobiliare dell’iniziativa potrà pagare per l’acquisizione del bene in oggetto’.

Infine, la CGT della Liguria ha anche chiarito che “i Primi Giudici, proprio avendo ben chiaro lo scopo per il quale la perizia è stata redatta, nell’ambito di una procedura di liquidazione giudiziale, non hanno preso per determinare il valore dell’area quello suggerito a base d’asta dal CTU … ma quello più alto della forchetta di valutazione”, così da eliminare ogni influenza del contesto e delle finalità per cui la perizia è stata redatta sulla determinazione del valore.

Tale pronuncia, ad opinione dello scrivente, è di particolare interesse sotto due profili.

Il primo è il principio espresso dalla CGT della Liguria secondo cui se da un lato vi è libertà per gli enti impositori e i contribuenti di utilizzare metodi diversi per stimare il valore delle aree edificabili agli effetti dell’IMU, ricorrendo finanche al valore di trasformazione, metodo che consente di determinare il valore di un’area sulla base del possibile sfruttamento edilizio della stessa e non del suo valore attuale, dall’altro lato, però, i valori così ottenuti devono risultare coerenti e verificabili con i criteri fissati dal comma 5 dell’art. 5 del d.lgs. 504/1992 al fine di individuare un valore “che concretamente un operatore indipendente del mercato sarebbe disposto a riconoscere per l’acquisto di quel determinato bene” nell’intervallo temporale cui si riferisce la stima e cioè il valore venale in comune commercio inteso come valore di mercato.

Il secondo è che l’orientamento della Cassazione secondo cui non può farsi uso, ai fini della stima di un’area fabbricabile agli effetti dell’IMU, del valore di aggiudicazione in una procedura concorsuale, in ragione dei fisiologici ribassi previsti per tali procedure, non può comportare una preclusione all’utilizzo della perizia redatta dal CTU nominato nel contesto di una procedura concorsuale, prendendo a riferimento il valore non ribassato da questi determinato. Difatti, non solo il CTU nominato nell’ambito di una procedura concorsuale è incaricato di determinare il valore di mercato del bene e, quindi, un valore perfettamente coerente con i criteri di cui al comma 5 dell’art. 5 del d.lgs. 504/1992, ma la stima effettuata da tale soggetto offre al Giudice tributario maggiori garanzie rispetto ad un perito di parte in ragione della sua terzietà.

Vi è da auspicare che tali principi, sebbene frammentariamente rinvenibili anche in alcune pronunce della Cassazione, possano consolidarsi nella sua giurisprudenza onde averne applicazione costante su tutto il territorio nazionale così da orientare, altresì, l’agire delle amministrazioni locali e ridurre il vasto contenzioso sul tema.