La Cassazione nell’ordinanza allegata del 14 aprile 2021, n. 9712, ha confermato che un bene che sia stato acquistato per essere utilizzato in funzione strumentale rimane qualificabile come tale, anche se sia successivamente venduto per ragioni sopravvenute.

In particolare, il caso oggetto del giudizio riguardava una società che, dopo aver acquistato il 22 febbraio 2005 dalla società costruttrice un centro commerciale da destinare alla locazione sulla base di un contratto di vendita di cosa futura, non essendo in grado di pagare il relativo prezzo di acquisto, glielo aveva rivenduto il 1° novembre 2005 sulla base di apposito accordo transattivo.

L’Ufficio aveva contestato che la società acquirente con la rivendita del centro commerciale alla società costruttrice, avendo di fatto attestato “l’impossibilità di raggiungere lo scopo per cui era stata costituita”, avrebbe dovuto riclassificare tale centro commerciale fra gli immobili da magazzino e pertanto avrebbe dovuto qualificare come ricavi e non come plusvalenze i ricavi realizzati mediante la sua rivendita. Di conseguenza, aveva ripreso integralmente a tassazione i ricavi realizzati, ammettendo però solo parzialmente in deduzione i costi di acquisto, così da accertare un maggior imponibile IRES di importo pari alla differenza.

Ebbene, la Cassazione nell’ordinanza allegata ha giustamente escluso che il centro commerciale fosse riclassificabile fra gli immobili da magazzino produttivi di ricavi. Ed infatti, la Suprema Corte, premesso che “la destinazione dei beni immobili fra i c.d. beni-merce o tra i beni strumentali dipende dall’obbiettivo finale di destinazione vendita o sfruttamento, e quindi dalla funzione che la società intenda imprimere al bene stesso”, ha ritenuto che, “nel caso di specie, sulla base di una valutazione ex ante, risulta evidente che al momento dell’acquisto” la società “volesse destinare il centro commerciale all’esercizio dell’attività d’impresa e non alla rivendita, con la conseguenza che l’immobile non poteva essere ricondotto tra i cd. immobili merce”.

Pertanto, a suo avviso, un bene che sia stato acquistato per essere utilizzato in funzione strumentale rimane qualificabile come strumentale anche se, per ragioni sopravvenute, sia venduto e quindi all’inverso un bene che sia stato acquistato per essere venduto rimane qualificabile come da magazzino anche se per ragioni sopravvenute venga concesso in locazione in quanto la classificazione di un bene dipende dalla valutazione ex ante svolta dalla società titolare e non dalla valutazione ex post  della sua condotta.

Inoltre, la Cassazione ha statuito che, “anche configurando la cessione perfezionatasi il 1° novembre 2005 quale vendita di un bene c.d. da magazzino, al termine dell’esercizio i ricavi fiscalmente rilevanti generati da tale cessione devono in ogni caso essere considerati al netto del relativo costo sostenuto dalla contribuente per l’acquisto del medesimo bene”, concludendo quindi che “non esiste differenza fra il corrispettivo di cessione ed il costo relativo”.