{"id":11704,"date":"2025-03-27T14:26:59","date_gmt":"2025-03-27T13:26:59","guid":{"rendered":"https:\/\/escalar.it\/?p=11704"},"modified":"2025-04-17T09:41:41","modified_gmt":"2025-04-17T08:41:41","slug":"la-cgt-della-liguria-conferma-che-la-stima-del-valore-di-unarea-fabbricabile-agli-effetti-dellimu-non-puo-effettuarsi-con-la-metodologia-hbu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/escalar.it\/en\/giurisprudenza\/la-cgt-della-liguria-conferma-che-la-stima-del-valore-di-unarea-fabbricabile-agli-effetti-dellimu-non-puo-effettuarsi-con-la-metodologia-hbu\/11704\/","title":{"rendered":"La CGT della Liguria conferma che la stima del valore di un\u2019area fabbricabile agli effetti dell\u2019IMU non pu\u00f2 effettuarsi con la metodologia HBU"},"content":{"rendered":"<style type=\"text\/css\" data-type=\"vc_cmsms_shortcodes-custom-css\"><\/style>\n<p>Con la sentenza 14 marzo 2025, n. 203, la sez. 1 della Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Liguria ha confermato che ai fini della stima del valore di un\u2019area fabbricabile agli effetti dell\u2019IMU non possa essere utilizzato il criterio dell\u2019<em>Highest and Best Use<\/em> (HBU) poich\u00e9 \u201c<em>la determinazione del valore di un\u2019area fabbricabile non<\/em>\u201d pu\u00f2 \u201c<em>essere un astratto esercizio volto alla determinazione del valore pi\u00f9 alto tra l&#8217;uso attuale e le potenziali alternative di trasformazione, ma<\/em>\u201d deve \u201c<em>essere fortemente ancorata alla realt\u00e0 fattuale<\/em>\u201d come previsto dall\u2019art. 5 del d.lgs. n. 504\/1992.<\/p>\n\n\n\n<p>In particolare, la controversia trae origine da taluni avvisi di accertamento IMU emessi da un Comune ligure a carico di una Societ\u00e0, successivamente entrata in liquidazione giudiziale, proprietaria di una vasta area edificabile. Il Comune ha corredato gli avvisi di accertamento di una perizia che determinava il valore di tale area a fini IMU in quasi 90 milioni di Euro. Ed infatti, la predetta perizia, adottando il criterio del valore di trasformazione e la metodologia dell\u2019Highest and Best Use (HBU) aveva determinato il valore dell\u2019area sulla base delle prospettive di sfruttamento edilizio di tale area, basandosi su un progetto che, sebbene approvato, non risultava pi\u00f9 in concreto realizzabile, perlomeno non nell\u2019immediato, a seguito di taluni dinieghi e requisiti ulteriori opposti dalle competenti amministrazioni.<\/p>\n\n\n\n<p>Senonch\u00e9, ritenendo che il Comune avesse determinato un valore dell\u2019area assolutamente virtuale e non coerente con le reali risultanze del mercato, la Societ\u00e0, prima, e la liquidazione giudiziale, in seguito, con l\u2019assistenza del nostro Studio, ha impugnato i predetti avvisi producendo in giudizio una perizia redatta dal CTU nominato del Tribunale nell\u2019ambito della procedura concorsuale il quale, utilizzando la metodologia di stima dei flussi di cassa attualizzati, ha determinato il valore della medesima area in un <em>range<\/em> compreso tra i 12 e i 14 milioni di euro, un settimo rispetto alla stima operata dal Comune.<\/p>\n\n\n\n<p>Il valore individuato dalla predetta perizia, peraltro, risultava coerente con la stima di un vicino terreno edificabile, con talune offerte di acquisto del terreno pervenute alla Societ\u00e0, nonch\u00e9 con il prezzo finale di aggiudicazione del terreno pari a 10 milioni di euro.<\/p>\n\n\n\n<p>Ebbene, con la sentenza in commento, la CGT della Liguria, confermando integralmente quanto statuito dai giudici di prime cure dopo aver premesso che il comma 5 dell\u2019art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 &nbsp;prevede che \u201c<em>per le aree fabbricabili, il valore \u00e8 costituito da quello venale in comune commercio&nbsp; \u2026 avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all&#8217;indice di edificabilit\u00e0, alla destinazione d&#8217;uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche<\/em>\u201d, ha ritenuto che \u201c<em>la determinazione del valore di un\u2019area fabbricabile non possa essere un astratto esercizio volto alla determinazione del valore pi\u00f9 alto tra l&#8217;uso attuale e le potenziali alternative di trasformazione, ma debba essere fortemente ancorata alla realt\u00e0 fattuale<\/em>\u201d. Ed infatti, \u201c<em>se \u00e8 vero che per determinare tale valore \u00e8 senz\u2019altro possibile utilizzare diversi criteri di stima, tra cui pu\u00f2 rientrare anche il valore di trasformazione, altrettanto \u00e8 vero che <strong><u>tale metodo pu\u00f2 essere ritenuto valido solo se consente di giungere alla determinazione di un valore che concretamente un operatore indipendente del mercato sarebbe disposto a riconoscere per l\u2019acquisto di quel determinato bene<\/u><\/strong><\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>Per tali ragioni, secondo la CGT della Liguria, \u201c<em>la Corte di primo grado ha condivisibilmente ritenuto pi\u00f9 aderente a quanto stabilito dall\u2019art. 5 del d.lgs. n. 504\/1992 la metodologia del<\/em>\u201d CTU nominato dal Tribunale \u201c<em>che ha sempre utilizzato il metodo della trasformazione, tuttavia non applicando l\u2019astratto criterio dell\u2019HBU, ma il pi\u00f9 tradizionale metodo dei flussi di cassa attualizzati, ricercando a differenza della perizia del Comune, il valore di mercato del terreno e pi\u00f9 precisamente \u2018l\u2019ammontare che un ordinario promotore immobiliare dell\u2019iniziativa potr\u00e0 pagare per l\u2019acquisizione del bene in oggetto\u2019<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p>Infine, la CGT della Liguria ha anche chiarito che \u201c<em>i Primi Giudici, proprio avendo ben chiaro lo scopo per il quale la perizia \u00e8 stata redatta, nell\u2019ambito di una procedura di liquidazione giudiziale, non hanno preso per determinare il valore dell\u2019area quello suggerito a base d\u2019asta dal CTU \u2026 ma quello pi\u00f9 alto della forchetta di valutazione<\/em>\u201d, cos\u00ec da eliminare ogni influenza del contesto e delle finalit\u00e0 per cui la perizia \u00e8 stata redatta sulla determinazione del valore.<\/p>\n\n\n\n<p>Tale pronuncia, ad opinione dello scrivente, \u00e8 di particolare interesse sotto due profili.<\/p>\n\n\n\n<p>Il primo \u00e8 il principio espresso dalla CGT della Liguria secondo cui se da un lato vi \u00e8 libert\u00e0 per gli enti impositori e i contribuenti di utilizzare metodi diversi per stimare il valore delle aree edificabili agli effetti dell\u2019IMU, ricorrendo finanche al valore di trasformazione, metodo che consente di determinare il valore di un\u2019area sulla base del possibile sfruttamento edilizio della stessa e non del suo valore attuale, dall\u2019altro lato, per\u00f2, i valori cos\u00ec ottenuti devono risultare coerenti e verificabili con i criteri fissati dal comma 5 dell\u2019art. 5 del d.lgs. 504\/1992 al fine di individuare un valore \u201c<em>che concretamente un operatore indipendente del mercato sarebbe disposto a riconoscere per l\u2019acquisto di quel determinato bene<\/em>\u201d nell\u2019intervallo temporale cui si riferisce la stima e cio\u00e8 il valore venale in comune commercio inteso come valore di mercato.<\/p>\n\n\n\n<p>Il secondo \u00e8 che l\u2019orientamento della Cassazione secondo cui non pu\u00f2 farsi uso, ai fini della stima di un\u2019area fabbricabile agli effetti dell\u2019IMU, del valore di aggiudicazione in una procedura concorsuale, in ragione dei fisiologici ribassi previsti per tali procedure, non pu\u00f2 comportare una preclusione all\u2019utilizzo della perizia redatta dal CTU nominato nel contesto di una procedura concorsuale, prendendo a riferimento il valore non ribassato da questi determinato. Difatti, non solo il CTU nominato nell\u2019ambito di una procedura concorsuale \u00e8 incaricato di determinare il valore di mercato del bene e, quindi, un valore perfettamente coerente con i criteri di cui al comma 5 dell\u2019art. 5 del d.lgs. 504\/1992, ma la stima effettuata da tale soggetto offre al Giudice tributario maggiori garanzie rispetto ad un perito di parte in ragione della sua terziet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p>Vi \u00e8 da auspicare che tali principi, sebbene frammentariamente rinvenibili anche in alcune pronunce della Cassazione, possano consolidarsi nella sua giurisprudenza onde averne applicazione costante su tutto il territorio nazionale cos\u00ec da orientare, altres\u00ec, l\u2019agire delle amministrazioni locali e ridurre il vasto contenzioso sul tema.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Con la sentenza 14 marzo 2025, n. 203, la sez. 1 della Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Liguria ha confermato che ai fini della stima del valore 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